Ci sono migliaia di appartamenti vuoti negli 8.000 comuni italiani e sono tutti in vendita: pochissimi in affitto. La regia di questo mercato è in buona parte nelle mani degli agenti immobiliari che gestiscono per conto dei proprietari le vendite di questi beni. Peccato solo che il mercato boccheggi e di compravendite se ne effettuino sempre meno: il trend si manterrà così per i prossimi due anni con i prezzi che tenderanno a decrescere ulteriormente. Conviene al proprietario tenere la sua ricchezza patrimoniale improduttiva in una congiuntura come l’attuale? L’impressione è che questi investitori commettano un errore di valutazione e in prospettiva rischino di non ottimizzare quanto magari hanno acquistato con sacrifici importanti.

Il ragionamento che essi fanno è quello tipico del mercato residenziale: il valore del bene, incrementandosi negli anni, compensa la mancata entrata dei flussi da locazione.
Peccato che non sia più così e che il cespite, di anno in anno, invece di rivalutarsi vada incontro a perdite secche di parecchi punti percentuale (quando va bene). In questa situazione è chiaro che non si possa rimanere attendisti ma occorre fare qualcosa per recuperare il gap. Proprio qui il ruolo dell’agente immobiliare diventa decisivo e determinante per consigliare al meglio il suo cliente.
Compito dell’agente è quello di rappresentare al suo cliente la situazione del mercato in maniera obiettiva e realistica. Spesso le attese dei venditori poggiano su aspettative illusorie ed è un obbligo del professionista riportarli con i piedi per terra. Se guardiamo gli ultimi report di Nomisma o entriamo nel data base dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio noteremo che i prezzi di quasi tutti i comuni italiani sono scesi di circa il 30 per cento negli ultimi cinque anni (fanno eccezione le top location nei zone centralissime cittadine). Anche a crisi economica risolta sarà impossibile che gli immobili ritornino a quotare i prezzi del periodo precedente la caduta. Contrariamente agli altri periodi storici in cui il ciclo finiva e, a distanza di qualche anno, ripartiva facendo salire di nuovo i valori delle case adesso le cose sono molto cambiate. Non è affatto sicuro che la rincorsa riguardi tutti gli immobili. Per una serie di ragioni. Vediamole per sommi capi.

In primo luogo una volta (fino ad un decennio fa) si costruiva pochissimo e c’era una discreta fame di alloggi. Oggi la domanda di case riguarda sostanzialmente due fasce, quella sociale e quella di sostituzione di qualità. Nel primo ambito gli strumenti da attivare sono l’housing sociale, il piano casa dello stato, gli Erp (Edilizia Residenziale Pubblica). Ma mi pare sia un settore abbastanza circoscritto anche se, purtroppo, in crescita a causa della perdita di potere economico delle famiglie. Il secondo caso mi sembra invece quello dove più direttamente operano gli agenti immobiliari. In questo ambito ci sono molte case nuove sul mercato (anche se alcune sono decisamente di fascia altissima) e comunque la domanda è orientata (proprio perché è di sostituzione) verso un prodotto immobiliare più di qualità. Purtroppo il patrimonio residenziale esistente oggi in Italia è molto vecchio (almeno 30/40 anni) e completamente inadatto a recepire le nuove domande abitativo. Infatti si tratta di case poco adatte ad essere ricablate, con altissime dispersioni termiche e, anche qui, di non facile ed economico adattamento. Le stesse finiture sono obsolete e sarebbe troppo oneroso pensare ad una ristrutturazione; il corpo condominiale sovente è di età avanzata e non facile da convincere ad azioni di rimodernamento e aggiornamento impiantistico o semplicemente decorativo. Gli stessi quartieri che ospitano questi immobili sono poco appetibili per dotazione di servizi sportivi o di intrattenimento mentre esiste invece una rete commerciale di negozi di vicinato abbastanza estesa. La conclusione finale è che questi appartamenti saranno sempre più difficili da collocare e soprattutto da vendere al prezzo atteso dal proprietario.
Diventa quindi compito dell’agente serio e professionale trovare soluzioni adatte ancorchè dolorose perché deluderanno le attese dei venditori. Questi suggerimenti dovranno portare alla ricerca di un nuovo tipo di utenza disposta a spendere cifre molto più basse o, in alternativa, a considerare anche le possibilità di una locazione anziché la vendita. In questo ultimo caso potrebbero essere utili conoscenze del quartiere che permettano di mirare ad una fascia appetibile di inquilini: es. università, gruppi industriali, cliniche od ospedali, uffici pubblici. In tutti questi casi è molto facile che si generi una domanda di locazione magari temporanea ma estremamente seria e di buone disponibilità economiche.
Portando il proprietario a una visione più realistica delle possibilità offerte dal suo alloggio l’agente immobiliare assolverà al suo mandato in modo egregio non disperdendo forze ed energia in ricerche estenuanti e destinata a non andare a buon fine.