L’autorevole settimanale the economist pubblica periodicamente un rapporto sul real estate a livello mondiale. nel suo suo ultimo studio suggerisce che in italia, tutto sommato, i prezzi delle case non sono gonfiati. anzi, rispetto a molti paesi, ci troviamo quasi in un equilibrio immobiliare

secondo questi calcoli i prezzi in italia sono scesi solo del 5% nominale rispetto al 2007, cifra a cui bisogna poi aggiungere l’inflazione reale (circa il 12%). per calcolare il restante aggiustamento che potrebbe determinarsi, the economist usa due indicatori, comunemente accettati da tutti gli analisti mondiali di real estate:

price to rent: si tratta della relazione tra prezzi degli affitti e prezzi di vendita. in questo caso stima che rispetto agli affitti gli immobili siano sopravvalutati del 5%, una cifra tutto sommato contenuta, se pensiamo per esempio al 54% della francia. tutt’altra situazione in germania, dove gli affitti, tradizionalmente bassi, segnano un -18% rispetto ai valori di vendita

price to income: si tratta della relazione tra salari e prezzi degli immobili. in questo caso le abitazioni in italia sarebbero sopravvalutate del 15%. vediamo che per esempio in spagna, nonostante un calo più vistoso dei listini, i valori delle abitazioni siano ancora del 24% superiori ai redditi. un caso opposto è ancora una volta la germania, in cui i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 6,6% dal 2007, ma, rispetto ai redditi, sono sottovalutate del 20%

i parametri usati da the economist sono particolarmente interessanti, perché fanno distinzione in una miariade di variabili che sono collegate tra di loro e che a volte non si tengono in considerazione. aumenti o diminuzioni reali (al netto dell’inflazione), variazioni nominali, rapporto tra redditi e listini, ecc.

se facciamo riferimenti a questi valori e le previsioni di lievi cali dei prezzi che si annunciano nei prossimi due anni, significa che il mercato italiano tornerà in equilibrio di lungo periodo nel 2013. naturalmente stiamo parlando di medie e chi vive a roma o milano, leggendo queste righe, potrebbe sussultare

vediamo in quest’ultimo grafico come il boom dei prezzi degli immobili sia stato un fenomeno importante molti paesi, a partire dagli settanta, con un accelerazione straordinaria dagli anni novanta. nei casi di irlanda e spagna questa accelerazione ha avuto un andamento da bolla speculativa impressionante