Dagli anni ’70 al 2000 sempre più italiani sono diventati proprietari di casa e il modo più comune per farlo si basava sugli stipendi, ossia sulla capacità di risparmiare. poi dal 2000 i mutui garantiti dall’euro hanno offerto dei tassi mai visti nel nostro paese e i prestiti sono diventati la leva del mercato. ma adesso, con questi mutui e con questi stipendi, chi comprerà casa?

mettiamo insieme alcuni grafici, per capire com’è cambiata la capacità d’acquisto degli italiani

per prima cosa vi invitiamo a visionare il grafico dell’indice di proprietà immobiliare in italia dal 1978 al 2008. vediamo che è cresciuto del 20%, passando da circa il 50 al 70% di proprietari, una delle cifre più alte d’europa. questo fenomeno è stato favorito da vari fattori: la propensione culturale all’acquisto di casa, ma soprattutto l’ingresso delle donne nel mondo del lavoro, che ha migliorato notevolmente le economie familiari

in questo secondo grafico del settimanale the economist vediamo invece la relazione tra prezzi delle case in italia e stipendi. si tratta dell’indice noto come “price to income”. vediamo che per tutti gli anni ’80 e ’90 la relazione tra valori immobiliari e salari era favorevole a questi ultimi: il potere d’acquisto immobiliare era molto alto. ma allo stesso tempo indebitarsi anche solo di 40 milioni di lire era molto caro, perché i tassi di interesse spesso erano al di sopra del 10%. colpa della lira, una moneta debole, e dell’inflazione, che da quando esiste l’euro, di fatto, abbiamo scordato cosa sia davvero

esaurito l’impulso del lavoro femminile sulle economie domestiche e con l’entrata nell’euro, gli italiani si sono trovati di fronte una moneta forte, ma anche dei listini immobiliari ben più cari. sono stati infatti i mutui, mai visti prima, a 25, 30 o anche 40 anni, a modificare il tutto, dato che i prestiti rappresentano una forma di risparmio anticipata, su cui però si pagano degli interessi. è quindi impossibile che un mercato immobiliare che si regge sui mutui abbia gli stessi valori di uno che si regge sugli stipendi

il rapporto tra prezzi e salari si è dunque invertito, come vediamo nel grafico in alto, mentre è cresciuto il volume dei mutui (vedi il grafico: il volume dei mutui in italia tra il 1998 e il 2009). attualmente le case, rispetto agli stipendi, sono sopravvalutate del 15%, tutto sommato neanche tanto se si confronta questo dato con il resto dell’europa, germania a parte (grafico: prezzi delle case e stipendi nel mondo)

la domanda piuttosto è un’altra: con gli spread applicati dalle banche molto alte e gli stipendi fermi dal 2008, chi sbloccherà il mercato immobiliare? le ipotesi sono diverse

da un lato la reazione naturale è che prezzi, in mancanza di finanziamenti, scendano e tornino in linea con gli stipendi. in italia questo però non avviene, se non come stagnazione dei prezzi. l’altra possibilità è che si ricorra ai risparmi familiari, con i genitori che intervengono con la propria liquidazione o vendendo un altro immobile, per comprare la casa ai figli. l’ultima possibilità è che si riattivino i mutui e alcuni segnali delle utlime settimane sono migliori che tre mesi fa, ma ancora non sufficienti (vedi il grafico:crolla la domanda di mutui)

se non si verifica nessuno di questi fattori, la stagnazione immobiliare è inevitabile